En una Argentina con variables macroeconómicas que siguen sin arrojar demasiadas buenas noticias, el sector de la construcción da pelea y se ha abocado a encontrar soluciones que ayuden a poner a la industria en movimiento con nuevas obras. El sector celebra los últimos datos pero también entiende que queda un largo camino por recorrer. El indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) marcó en enero un incremento de 23,3% respecto del mismo mes en 2020; en tanto, el índice de la serie desestacionalizada mostró una variación positiva de 4,4% respecto de diciembre pasado.

En este caso, se trata de la tercera suba consecutiva interanual, tras 26 meses de caída. Además, de acuerdo al índice elaborado por el Grupo Construya, la venta de materiales para la construcción registró en enero una suba del 24% con respecto al mismo mes en 2020, ratificando así la recuperación del sector en el período poscuarentena. Luego de las caídas registradas al inicio de la pandemia, de entre 70% y 50% interanual, la actividad del sector comenzó a recuperarse en términos desestacionalizados a partir del segundo semestre de 2020, finalizando el año con una baja de 19,5% interanual.

En este contexto, hace pocas semanas, el Congreso aprobó la ley de incentivos a la construcción y acceso a la vivienda, que genera beneficios impositivos para buscar impulsar al rubro con nuevos emprendimientos. La norma también contempla la normalización de capitales que se destinan a obras en construcción. El viernes, la norma fue publicada en el Boletín Oficial, y ahora sólo resta que la AFIP termine de delinear la letra chica de la reglamentación.

La agenda está caliente y los referentes del sector (sindicato, empresarios y proveedores) trabajan intensamente desde hace meses en una mesa común para delinear políticas que dinamicen la actividad. La cuarentena fue “la excusa perfecta” para terminar de consolidar propuestas en las que flotaban hace más de tres años. Beneficios fiscales, blanqueo, diferimiento de impuestos y la posibilidad de impulsar el crédito hipotecario son algunos de los temas de una agenda que promete un 2021 movido.

Iván Szczech, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco); Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu); Carlos Spina, que lidera la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV); y Jorge Pellegrini en representación de Gerardo Martínez, de UOCRA, visitaron la redacción de LA NACION para explicar detalles de las leyes (aprobadas y propuestas), analizar lo que hay y lo que falta para reactivar el mercado inmobiliario y por qué es fundamental la generación de obras de construcción privada para la economía del país.

¿Cuándo comenzó el trabajo conjunto?

Iván Szczech: Antes de arrancar, hay que aclarar que lo primero que hicimos fue hace cuatro años constituir una mesa para generar consensos entre los sectores que intervenimos en el sector de la construcción privada. Eso fue generando confianza y aceitando vínculos.

Carlos Spina: En medio de la pandemia, lo que hicimos fue consensuar medidas que entendíamos servirían para reactivar la industria de la construcción. Hicimos una serie de propuestas que dimos a conocer en julio y dentro de toda esa gama de propuestas logramos que se enviaran dos proyectos de ley desde el Ejecutivo: uno trata la exteriorización productiva de capitales; y otra que tiene que ver con la creación de una agencia hipotecaria nacional y la posibilidad de otorgar créditos hipotecarios que se ajusten por CVS, es decir por salarios; además de la conformación de un fondo fiduciario para lograr el “hedgeo” o cobertura ante eventuales diferencias entre CER y CVS. Es decir, la unidad de cuenta tendría dos caras: una para el ahorrista y otra para el tomador de créditos. El que ahorra lo hace en CER (inflación), y el tomador en CVS (salarios). De esta forma, quien tome el préstamo siempre sabrá qué porcentaje de su sueldo le representa la cuota mensual del crédito. Este es un proyecto que se tratará, según nos confirmaron, en la segunda sesión de ordinarias.

¿Qué impacto creen que podrían tener estas medidas?

Jorge Pellegrini: Lo positivo es que toda medida de incentivo que vaya a la construcción representa más trabajo registrado. Por eso, si lo vamos a llamar blanqueo, digamos que es un blanqueo productivo, que va a generar inversión y movimiento en la economía real.

CS: Esta vez dijimos: “Aprendamos de las medidas del pasado, cuando los incentivos que se generaron no fueron a la inversión sino a la compra de departamentos usados”. Necesitamos poner la rueda en marcha, y creo que esto ayuda mucho.

IS: Además, nuestra industria hace que entren dólares que se convierten directamente en pesos, porque los desarrolladores necesitan pesos para construir. Eso es positivo para el empleo y para el Estado.

CS: Son pocas industrias las que al crecer no se llevan una carrada de dólares. Este no es el caso, esta medida es eminentemente productiva. La exteriorización productiva se convierte en un bien nuevo que no solo es nuevo, sino registrable. Es un nuevo ente que empieza a tributar. El círculo es virtuoso por donde lo mires.

Damián Tabakman: Me gustaría agregar un punto muy importante. Una crítica es: ¿por qué el “blanqueo” se ofrece para la construcción y no para otros sectores? Por supuesto que nos sentimos halagados, pero también hay elementos concretos que lo explican. La construcción genera un volumen de empleo registrado muy importante, además de rápido. La reacción se nota inmediatamente, y es inversión genuina con impacto directo. El “privilegio” que nos dan es una mezcla de buen trabajo propositivo y sentido económico. Por eso en el Congreso están todos de acuerdo.

JP: Además, hay que agregar que la construcción es una industria federal. Hay en todo el país. Un tercio de las personas que trabajaban en el sector a mediados del 2018, hoy está esperando trabajo. De los 440.000 trabajadores que teníamos registrados en 2018, actualmente, recién después de cinco meses de crecimiento, estamos llegando a 300.000.

¿Qué rol juega la informalidad?¿Cuál es la relación con los impuestos?

CS: Es un poco el juego del huevo y la gallina: ¿tenés informalidad porque la carga impositiva es alta o al revés? Pero lo pongo en términos concretos: la carga tributaria representa el 45% del costo de una vivienda. Una manera de combatir la informalidad es con crédito. Los créditos para las nuevas construcciones pueden ayudar mucho para formalizar más el sector en sus contrataciones de personal y en sus transacciones. Además, para impulsar a un sector clave. Fue el más afectado incluso antes de la pandemia: entramos a la cuarentena arrastrando 26 meses de caída consecutiva desde mayo 2018.

JP: Son más de 140.000 los empleos que se perdieron sólo de UOCRA. Después tenés todo lo que derrama el sector con sus obras: arquitectos, ingenieros, etc. Son por lo menos entre 80.000 y 100.000 empleos adicionales. Por cada trabajador de la construcción hay uno más en otro rubro. Necesitamos generar empleo de construcción en blanco.

IS: Es importante que se invierta en construcción porque tiene un factor multiplicador. La construcción sobrerreacciona a cualquier cambio en la economía. Si la economía va a caer, se nota antes. Lo mismo al revés. Es un termómetro.

JP. La ley también tiene un capítulo que se refiere a la consolidación de obra pública para vivienda social. Esto último es muy importante dado que hay aproximadamente 50.000 viviendas de planes sociales paralizadas por diversos motivos, casi todos vinculados a la no liquidación en término por los mayores costos de obra o por otros incumplimientos de los contratistas. La ley autoriza al Ministerio de Hábitat a dejar lo pasado para que se resuelva con acuerdos y por vía judicial, y lo habilita a contratar el saldo pendiente, según el avance físico real, para así terminar las mismas. En este sentido, tenemos la expectativa de que, en poco tiempo, se reinicien unas 30.000 viviendas que van a significar un fuerte repunte en los puestos de trabajo, además del impacto social positivo de finalizar vivienda. La vivienda representa un 70%, casi 80% de la obra privada. Y la obra privada el 70% del total. Así que pensemos el impacto de reanudar lo público y lo privado en términos de empleo formal.

¿Alcanzará el blanqueo para reactivar las obras?

DT: Es la pregunta del millón. Es un motorcito dentro de un combo más amplio. Es una parte valiosa, pero sola no alcanza. Hay que pensarlo como algo más integral. Hay dos aspectos: uno micro, propio del sector, y otro macro, que no depende de nosotros. Por el lado de la macroeconomía, hay factores como la inflación alta, un dólar volátil o la grieta política que patean en contra, pero hay que seguir empujando. Después tenés la micro del sector. Primero, hay una virtud que es que en los últimos tiempos se abarató fuertemente el costo de construcción. Se puede comprar barato y eso de por sí es un incentivo. Ahora se aprobó esta ley que es un incentivo para la inversión, pero falta fortalecer la demanda. Necesitamos crédito. A lo que se suma la macro, que asusta al inversor. Hay que trabajar en estos pendientes.

CS: Hay que destacar que este realmente puede ser un caso sui generis. Hubo un consenso general de los que intervenimos en toda la cadena de valor. Todos vieron que es un círculo virtuoso. Como siempre dice Gerardo Martínez (titular de UOCRA), la vivienda es un ordenador social. Por supuesto que falta: hoy estamos en la peor relación de cuántos metros comprás con un salario.

JP: Somos optimistas. Además, desde la UOCRA también tenemos buenas expectativas de obra y vivienda pública.

¿Cuáles son los puntos clave de la ley?

CS. Es una ley que aplica tanto para personas físicas como para sociedades, y se pueden blanquear tanto dólares como pesos siempre que la persona utilice ese dinero para invertir en una obra privada nueva en construcción con un grado de avance inferior al 50%. No podrán adquirirse departamentos nuevos recién terminados, ni unidades usadas.

¿Y cuáles son los impuestos que deberá pagar quien sincere dinero?

CS: Quienes blanqueen dinero dentro de los primeros 60 días -desde que entra en vigencia la ley- pagarán un impuesto especial del 5%. Hasta el día 90 la alícuota asciende al 10%, y luego sube hasta el 20% para aquellos que ingresen al régimen hacia el final de los cuatro meses que dura el blanqueo. Si se blanquean dólares, los montos del impuesto se pagan al tipo de cambio oficial, lo cual abarata el monto del valor en pesos y disminuye, en términos prácticos, la “penalidad” del 5 a aproximadamente el 3%. Nominalmente es 5%, pero se va a cerca del 3% porque se paga, obviamente, a tipo de cambio oficial. Además, las personas que sinceren dólares y necesiten pasarlos a pesos podrán realizar la conversión a la moneda local (pesos) que se realizará a la cotización del contado “con liqui”. Si bien falta la letra chica de la AFIP es así por ley.

¿La exención de Bienes Personales para la inversión es sólo para quienes sinceren dinero?

CS. No. Esta parte de la ley es para todos, es decir que quien tiene el dinero en blanco y compra una propiedad en un proyecto con un grado de avance menor al 50 por ciento, no pagará el impuesto de Bienes Personales, hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive, por el valor de la inversión que realice en inmuebles en construcción. Desde el período fiscal que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios sobre otros bienes que tengan. Esto significa que, por ejemplo, la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del 2,25%: 1,25% que es lo que le correspondería pagar por la inversión realizada más el 1% previsto en la ley actual. Vale aclarar que este beneficio aplica durante dos años.

DT: Hay que tener en cuenta que el plazo de 60 días es para introducir los dólares en tu cuenta. Pero después, para dárselos al desarrollador, tenés dos años. El plazo exiguo es para poner la plata en el banco, no para gastarla. La gente no tiene que decidir ya. Aunque hay que tener en cuenta que hay una oportunidad que es que el costo de construcción está en uno de los valores más bajos de la historia.

CS: Para el que sincera puede ser como los libros: “elige tu propia aventura”. Puede decidir quedarse en dólares o ir pesificando. El eventual desfasaje para un lado u otro entre CCL e inflación cada uno lo prevé distinto.

DT. Otro capítulo muy importante es el que permite que quien vende un terreno en permuta a un desarrollador difiera el pago de Ganancias hasta el momento de la venta de los departamentos. Esta es una demanda de nuestro sector de toda la vida, y va a permitir que se reactiven muchos proyectos. Antes, tenías que pagar el impuesto aún cuando no te había entrado un peso.

¿Les preocupa la reglamentación de la AFIP?

IS. Los plazos de la ley rigen desde la publicación en el Boletín Oficial. Si a partir de ese momento la AFIP no la reglamentó empieza a correr el plazo de 60 días que tienen quienes se quieren adherir al sinceramiento. Esta semana tuvimos una reunión muy positiva con Mercedes Marcó del Pont con quien hablamos sobre algunas aclaraciones. Son pequeños detalles, sin embargo indispensables, que necesitan estar reglamentados para que la ley funcione. Y entendieron que los días que se demoren le recortan el plazo de 60 días.

Volvamos al tema de los créditos hipotecarios. ¿Lo ven viable en un país que nunca pudo generar una propuesta sostenible en el tiempo?

IS: La constitución de una agencia hipotecaria nacional y la constitución de un fondo fiduciario hipotecario es lo que permitirá soportar las diferencias entre la variación del CER (inflación) y del CVS (salarios). Son dos lados del mostrador que no siempre van de la mano. En la Argentina el crédito hipotecario representa menos del 1%, mientras que en países como Chile es del 23% o en Bolivia o Paraguay es cerca del 10%. Lo necesitamos no solamente por el mercado de créditos hipotecarios, sino también para combatir la pobreza y la desigualdad. Es un elemento cultural de progreso clave. Este es uno de los únicos países del mundo en el que podés pagar una moto en 70 cuotas pero tenés que pagar una vivienda al contado. Por otra parte necesitamos, además de incentivar la oferta con la construcción de proyectos, una demanda que acompañe ese crecimiento. Y la realidad es que si no hay posibilidad de financiación el acceso a la vivienda se complica porque el valor en pesos se aleja cada vez más, sin que haya una escalera que ayude.

DT. La solución es que la gente pague no indexado por inflación, sino por salarios, por CVS. El tema es que los bancos quieren que sea por inflación. Por eso surgió la idea de un fondo que permita compensar esos desfasajes.

IS: No necesita ser un fondo grande y además se financia con los recursos de encaje de los bancos, lo regula el Banco Central. Pero será autosustentable.

CS. Hay que tener en cuenta que una vivienda tiene un retorno fiscal del 45%, lo cual colabora con la sustentabilidad fiscal de ese fondo. Es autosustentable por los ingresos que genera el sector al Estado cada vez que suma nuevos emprendimientos. Como decía Iván, es igual de importante desde lo cultural: necesitamos que se vuelva a poder acceder a una vivienda con crédito hipotecario.

IS. Sí, y también por el lado del déficit habitacional. En la Argentina faltan tres millones y medio de viviendas.

CS. Volviendo a la experiencia histórica recordemos que nuestro sector siempre quiso que los créditos UVA fueran por CVS y finalmente salieron por CER. Nosotros ya veíamos ese eventual desfasaje. Con la generación del fondo lo que se logra es que se compense: hay momentos donde la inflación le gana al salario y otras que es al revés. Otro problema de los UVA es que los créditos fueron al mercado de departamentos usados, es decir no se generaron nuevos proyectos: no genera actividad nueva salvo la de las inmobiliarias.

¿El objetivo es que estos créditos sean sólo para obra nueva?

CS. Sí, nuestra propuesta es que los créditos sean para lo nuevo. Hay que ver si finalmente es lo que sale en el Congreso. El problema con la venta de los departamentos usados es que supone un mercado que se lleva toda la plata en stock. Es decir, le vendés tu casa a alguien, ese alguien saca un crédito y tiene que ir al banco a pedir la totalidad de lo que te da a vos. La propuesta que estamos haciendo es al revés, la volcás al flujo. Es importante que el pago se ajuste por salarios, que el banco cobre por inflación y que esa diferencia se compense con el fondo.

Eso vendría a corregir una falla que se dio, por ejemplo, con los créditos UVA, ¿no?
CS. Quienes tuvieron problemas fue porque se alteró su relación cuota-ingreso, pero no porque perdieron capitalización. En términos de patrimonio estás pagando un departamento a un precio parecido a un alquiler. Y el departamento es tuyo.

IS: Queremos corregir los problemas con la relación cuota ingreso.

¿Cuáles son las expectativas para el año?

DT. El bajo costo de construcción está ayudando mucho. El crecimiento del mercado suburbano, por ejemplo, está muy fuerte. Hay sectores que están reaccionando.

IS: Nos reunimos en su momento para ayudar a que los argentinos puedan acceder a la vivienda. Ese es el gran objetivo de fondo. Es lo que nos ayuda a despertarnos a todos.