Por Gervasio Muñoz

Todo indica que estamos bastante lejos de que así sea. Las pruebas son los innumerables argumentos falsos que se dirimen públicamente para ver cómo cada cual lleva agua para su molino. Luego, en ámbitos privados, es muy diferente la evaluación que hace el mercado en términos económicos y políticos. Dejemos de lado la ingenuidad: aquí hay una disputa de intereses que no son, bajo ningún punto de vista, entre propietarios e inquilinos.

Lo primero que propongo es identificar a los sectores en disputa. ¿Quiénes son los propietarios? El 70% (Indec) de la población es propietaria, vive en su casa y no tiene otra vivienda en alquiler. No percibe renta. Por lo tanto, a la inmensa mayoría de la población argentina en nada afecta la regulación del mercado del alquiler. Podemos afirmar entonces que la ley 27551 y el decreto 320/20 no configura una puja entre propietarios e inquilinos, sino entre rentistas e inquilinos.

En el año 2018, la AFIP calculó que aproximadamente sólo 622.000 personas físicas perciben algún tipo de renta por alquiler (vivienda, rural o comercial) pero sólo 131.000 pagan impuestos. Una evasión del 80% equivalente a $365.000 millones anuales.

Por otro lado, también según datos del Indec, en 31 centros urbanos hay cinco millones de inquilinos. Y nueve millones en todo el país. Un dato clave: en el año 2000, en CABA, había 20% de inquilinos, hoy ya llega al 38%. Misma población desde 1947 y boom de construcción. Una vivienda cada dos personas en la Ciudad. ¿Oferta y demanda? Parece que aquí la teoría del mercado no funcionó muy bien.

Para seguir sincerando la discusión, podemos ver que la construcción sigue siendo un muy buen negocio. ¿De verdad quieren seguir discutiendo rentabilidad?

La ley de alquileres no modifica en nada la rentabilidad del propietario. Mientras que antes los montos se indexaban de forma semestral por un índice desordenado y arbitrario –al tiempo que sufría los embates de los años con inflación alta, como vivimos durante el gobierno anterior- la ley de alquileres vigente fija un promedio entre IPC (inflación) y RIPTE (salarios registrados), además de aumentar el plazo mínimo a tres años. Genera previsibilidad, estabilidad y seguridad para ambas partes.

Bajo este nuevo marco legal, es el intermediario quien se ve debilitado. Ya no entramos los inquilinos a las inmobiliarias cada dos años a dejar todos nuestros ahorros, ya no se decide allí cuánto tienen que aumentar los precios y cada cuánto.

La pandemia generó una de las crisis económicas más importantes de la historia del capitalismo, y por lo tanto la situación de aquellos que destinan la mitad de sus ingresos al pago del alquiler es gravísima. En función de eso, el decreto que congela el precio de los alquileres y suspende desalojos es una medida que se tomó en países de todo el mundo como Estados Unidos, Alemania, Francia, entre otros.

El decreto que sigue vigente contiene la situación de hecho en la que nos encontramos los inquilinos: a partir de la aprobación del decreto y la ley de alquileres, un golpe de mercado aumentó los precios sin freno ni consideración respecto a la capacidad económica de los locatarios. El congelamiento de precios, entonces, debe seguir.

Es urgente, tanto para rentistas como inquilinos, un plan de desendeudamiento que permita cancelar las obligaciones atrasadas. Luego, resulta urgente la reglamentación y aplicación de la ley de alquileres por parte del Ministerio de Hábitat.

Resolver los problemas estructurales de la Argentina nos incluye a todos: al mercado, a los inquilinos y al Estado. Es tiempo de dejar la hipocresía con un tema tan importante como el acceso a la vivienda. Aunque sea difícil mirarlo de frente, se trata de algo que involucra a toda la sociedad, en sus sectores bajos, medios y medios altos. Ya no se trata de una porción marginal.

El mercado inmobiliario y sus voceros, por ahora, no han demostrado estar a la altura de este enorme desafío. Frente a la manifiesta contradicción que supone solo pretender rentabilidad en dólares con algo tan sensible como la vivienda en una etapa tan difícil de nuestro país y el mundo, aquí vengo a proponer algo de racionalidad.